香港“雨后”楼盘价格分析及拣房建议

香港“雨后”楼盘首批价单贴近二手房价

发展商“星星地产”在2023年3月7日推出首张价单，合共推出68个单位，占全盘355个单位的19%，折算平均尺价14419元，跟附近二手楼盘如“朗屏8号”及“朗城汇”分别不大，亦没反映市况变化。值得留意，今次首批推出单位全为低层5-8楼，属身价最低的一类。

发展商先推低层

因为发展商可压低即供入场价至396万元，所以先推低层，吸引市场焦点，但所指就是全盘最小开放式户型。一房推出28个，房价已经要504万元。需知道早前会德丰在市区“KOKO Rosso”一房，房价也仅554.5万元，多支付50多万元可购买市区楼。至于两房、两房连套房及三房一套连储物单位，最低房价分别608万、793万及1037万元。

“雨后”共提供355个单位，看得出发展商在开则及内栊装置有参考大型发展商，如在洗手间内设置了面盆下方的踢柜、以及晾衫空间等，就是参考了新世界大围柏傲庄的设计。

整体在收纳方面，也尽量用尽空间去做储物柜。另外，据发展商所指，地下铺砌复合木地板前刻意在下方加添隔音物料，来加强层与层之间的隔音效果。

拣房建议：

一房单位(132个)

一房占全盘多数，分层单位共有132个单位，占全盘多数，面积由362至372尺之间。一房共分三类开则，362尺(C、D单位)、371尺(K单位)及372尺(B单位、L单位、M单位、N单位)，高低有大约十尺差异，其实主要反映在客饭厅，实情入屋感受应该没有大大分别，故还是建议拣小不拣大。

首选C及D单位

一房单位主要分两类景，包括B、C、D单位均望向山贝河方向，余下M、N、L、K单位望向宏业西街方向。所以如果我们把面积及景观因素结合考虑，一房单位首选为C及D单位。

两房单位(104个)

A单位及F单位(尾选)

若撇除全盘唯一的两房一套J单位，纯两房分层共有104个单位，分布于六柱，包括A单位、F单位、G单位、P单位、Q单位、R单位。各柱之间有没有分别呢? 答案是有的。“雨后”大部分两房也做到厅房同向，唯独F单位外。其面积属两房中最大，面积475尺。F单位的其中一间房间会望向居屋“宏富苑”，部份则望向“宏业西街”方向。至于A单位睡房摆位一前一后，主人房属于后方，采光度会较弱，要透过转角窗才能引入光线。我们也建议把此两类单位置于尾选。

G单位及R单位(次选)

余下G单位、P单位、Q单位及R单位 ，睡房设于走廊内，两间睡房之间设置的墙身，G单位及R单位均为主力墙，故不容易透过改动户型来扩阔空间。而P及Q单位则属于非主力墙，可透过合规方式去更改户型，扩阔睡房空间。所以G单位及R单位也可放在次选之列。

P单位及Q单位(首选)

P单位及Q单位又如何选择? 主要从景观角度考虑。Q单位望向扩业街方向，外望山贝河、朗屏邨，景观较开扬；反观P单位则望向宏业西街，扭向东头工业区，亦较易受毗邻元朗科技中心重建影响，故两房的首选必定是Q单位。