一、项目最新成交与动态
建灏地产开发的九龙城住宅项目“文曜”，近期售出一套三居室住宅。该单位位于6楼C室，实际使用面积约84平方米（904平方尺），成交价约1730万港元。购房者选择分期付款方式，可分180天支付房款，并获赠价值约250万港元的停车位一个。
本月起，开发商推出“三居室购房优惠”，购买指定户型的首批5位买家均可获赠停车位，该优惠将延长至4月30日。目前项目已售出约55%房源，总成交金额约5.6亿港元，剩余房源以两居室及四居室为主。
二、文曜项目深度解析
1. 项目概况与区位优势
- 开发商背景：建灏地产为香港本地企业，曾开发何文田皓畋、启德天寰等项目，擅长中小型住宅开发。
- 地理位置：位于九龙城传统居住区，步行5分钟可达九龙城广场，8分钟至九龙城街市，生活便利性突出。
- 景观资源：高层单位可远眺狮子山景观，部分户型可见启德邮轮码头海景。
2. 户型设计与居住功能
- 户型分布
户型类型 面积范围 适合人群 占比 一居室 35-45㎡ 单身人士/年轻夫妻 20% 两居室 50-70㎡ 三口之家 45% 三居室 80-100㎡ 多代同堂家庭 25% 四居室 180-200㎡ 高端改善需求 10% 
文曜楼盘户型分布表 
文曜户型图 - 设计亮点
- 三居室以上户型均配置独立储物间，可改造为家政房或儿童活动室。
- 厨房采用L型操作台设计，预留双开门冰箱位，吊柜高度适配亚洲人身高。
- 浴室干湿分离，地砖采用防滑石材，适老化设计考虑周全。
3. 社区配套与生活便利
- 内部设施
- 住客会所提供健身房、阅读室及儿童游戏区，每月举办亲子手工坊。
- 地下车库配备电动车充电桩，停车位与住户比例为1:1.2。
- 周边资源
配套类型 具体设施 步行时间 教育 九龙塘宣道小学、民生书院 10分钟 医疗 圣德肋撒医院、九龙城诊所 8分钟 商业 九龙城广场、城南道特色食街 5分钟 休闲 九龙寨城公园、贾炳达道球场 12分钟
4. 交通网络分析
- 公共交通
- 步行7分钟至九龙城巴士总站，10条线路直达港岛、新界。
- 未来沙中线「宋皇台站」延长线（2026年开通）距离项目约800米。
- 自驾出行
- 经太子道东15分钟可达启德隧道，25分钟连接港珠澳大桥。
- 项目提供代客泊车服务，月租车位4500港元起。
5. 市场定位与购房群体
- 价格策略：当前成交均价约每平方米20万港元，较同区二手房价高12%，但低于何文田新盘。
- 目标客群：
- 九龙城本地家庭（占比60%）：看重区域熟悉度及学区资源。
- 港岛外溢买家（25%）：预算有限但需三居室以上户型。
- 长线投资者（15%）：看好宋皇台地铁站开通后的租金涨幅。
- 租赁市场：两居室月租金约2.8万港元，空置率低于5%，租客以教师、医护人员为主。
三、购房决策建议
- 户型选择
- 家庭首选三居室：赠送车位后实际成本降低约14%，且未来转手更易。
- 投资可考虑一居室：总价约700万港元，符合「首置印花税减免」门槛。
- 付款方式对比
| 方案类型 | 首付比例 | 分期期限 | 额外优惠 |
|————–|———-|———-|——————-|
| 即供分期 | 30% | 180天 | 赠车位（限三居室）|
| 建筑期付款 | 20% | 至交房 | 免1年管理费 |
| 旧楼置换 | 15% | 弹性协商 | 最高减5%房款 | - 风险提示
- 部分低层单位邻近贾炳达道，夜间有食街噪音影响。
- 项目不设屋苑学校，子女入学需自行申请周边学位。
- 利好
- 九龙城区被纳入「智慧社区试点」，2026年将升级公共Wi-Fi及智能垃圾回收系统。
- 购买四居室可获开发商合作的银行提供利率优惠（最低H+1.3%）。
四、实地考察指南
- 看房时段建议：周末上午10-12点（体验社区周边生活氛围），工作日晚7-9点（测试食街噪音影响）。
- 验收重点：
- 检查厨房排烟管道是否独立（避免串味问题）。
- 测试卫浴排水速度（模拟同时使用淋浴与台盆）。
- 观察卧室窗口朝向（东南向采光最佳，西北向夏季较热）。
- 对比项目：同区可参考珑碧、悦目，重点关注物业管理费差异（文曜为每平方米18港元/月）。
总结
文曜项目以九龙城成熟生活圈为核心竞争力，通过灵活付款方案降低购房门槛，尤其适合重视生活便利的本地家庭。
尽管单价高于周边二手楼盘，但其户型实用性与地铁开通预期仍具吸引力。建议购房者优先考虑中高层三居室单位，并充分利用赠车位优惠。
