香港上半年本港楼市房价升势凌厉一二手房成交量价齐升

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香港九龙楼盘

香港楼市,上半年本港楼市房价升势凌厉,一二手交投齐升。随著本港疫情缓和,疫苗接种,经济表现逐步向好,预期楼价可望短期内破顶,料下半年升势将会在利好因素的「新引擎」刺激提速上升,楼价下半年有望录9%升幅,调高全年楼价升幅预测至约15%,料下半年一二手交投分别创2年半及9年新高。

香港大型基建发展将成下半年楼市上升的重要燃料。当中,屯马线于6月底正式全线通车,相信吸引本地用家及投资客外,「新香港人」及内地客将成重要动力,故看好启德区、荃湾西及大围等屯马线途经规划完善区域的楼市。

上半年住宅交投回暖 楼价距历史高位仅约2.2%

回顾2021年上半年,楼市一二手交投齐升。美联物业住宅部行政总裁布少明表示,据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料显示,估计今年上半年新盘销售量将录得8700个单位,较去年下半年录得的7772个单位及去年上半年的6677个单位分别上升约12%及约3成,以半年计创出2019年上半年后的2年新高。

购买力持续释放,二手市场交投尤其畅旺。综合土地注册处的资料,估计上半年二手住宅成交量(因注册数据滞后,以今年2月至估计7月的二手住宅注册量反映)将录得33700宗,不单较去年下半年约24196宗上升近4成外,并且以每半年计算,更创出8年半新高。在经济改善及物业需求带动下,本年迄今楼价已累升约5.85%,较2019年历史纪录高位176.88点只相距约2.17%。按目前楼市走势及市场环境,后市表现将相当乐观。

展望香港楼市下半年,大型基建落成将利好楼市。屯马线于6月27日正式全线通车,参考过去铁路线经验,将会对沿线楼市带来支持。屯马线第一期于去年2月已通车,而今次全线通车新增土瓜湾站及宋皇台站2个车站,届时由启德站经宋皇台站、土瓜湾站及何文田站,延伸至红磡站,接驳现有的西铁线,贯通新界东西。屯马线全长56公里及包括27个车站,成为全香港最长的铁路线。另外,日后屯马线沿线市民可于柯士甸站前往高铁站更添方便,而通关后效应惠及马鞍山沿线楼市将进一步浮现。

自屯马线第一期于去年2月通车后,沿线已见不少楼盘交投跑赢大市。以第一期通车前15个月及通车后15个月二手住宅注册量作比较,钻石山站的星河明居的注册大升83.7%;车公庙站溱岸8号亦升65.1%;大围站名城则升53.8%,沙田第一城也上升51.7%。上述楼盘注册量的升幅,皆较全港同期二手注册量升42.6%为高,反映基建带动交投的实况。

此外土地注册处买卖注册登记个案并将全港划分为88区分析,当中土瓜湾今年首5个月合共录得约521宗二手住宅注册,按年同期大增约7成;而首5个月九龙城合共录得约325宗注册,按年同期更升约5倍,九龙城按年升幅急劲,主要是当中有不少收购注册个案带动,反映区内前景受市场看好。而上述2区表现较全港同期升约58.9%为佳,可见不少准买家及发展商看好区内前景。

屯马线全线通车后 沿线楼盘看好启德、荃湾西及大围区

香港屯马线将成楼市续升的「新引擎」,而当中规划最完善的区域首推启德区,因为该区生活配套完善,未来该区消閒购物齐备之外,政府新税务大楼亦坐落启德区,带来不少就业机会,而启德体育园将提供国际级体育比赛及表演场地,连同一系列配套设施,该区发展及楼市前景看高一线,本地客、重视规划配套的「新香港人」及内地客将继续钟情该区,今年首5个月启德区新盘销售量便录得约1100个单位,成为销售量三甲区域之一。目前启德区有多约3570个单位部署推售,当中以刚获批预售楼花同意书,涉及1059个单位的维港1号最受注目。

另一个规划完善及近年有不少新楼盘落成的荃湾西站,新晋楼盘楼价表现跑赢大市。以海之恋为例,近期二手平均尺价较17年5月首日售出单位平均尺价高约17.1%,全城汇二手平均尺价亦较17年8月首日售出单位尺价高出约30%,柏傲湾二手尺价较17年1月首日售出单位尺价高约32.6%,至于环宇海湾二手尺价较2014年5月首日售出单位尺价更高出62.9%,上述楼盘近期二手平均尺价较首日售出单位尺价均远高于期内全港楼价的升幅。

大围站亦因受惠屯马线及东铁线两线汇聚的优势,该区日后前往新界东西,甚至在红磡至金钟段铁路落成通车后,前往港岛亦相当便捷。因此,屯马线通车后,首选上述的启德、荃湾西及大围外,屯门、元朗、马鞍山亦在全线通车后进一步释放潜在优势,另外如土瓜湾及九龙城等过往楼市表现落后的物业,在通车后将会受惠及看俏。

屯马线通车及憧憬通关成升市催化剂

香港屯马线全线通车,料为下半年楼市带来新动力。更重要是本港疫情缓和,经济前景转为乐观,资金投放砖头,目前已不乏本地及「新香港人」支持楼市。若今年内成功「通关」,北水南下,内地买家来港入市,将会进一步刺激楼市需求,成为利好楼市的催化剂。

此外,低息环境持续,H按在低位徘徊及P按短期上升机会不大,加上估计未来5年平均每年落成量约1.8万个单位,较99至03年供应高峰期平均每年低约3成。此外,新一年卖地目标仅1.29万个单位,较数年前1.8万个单位目标减少近3成,故预期私楼供应短期难大增。而经济环境随本港疫情缓和持续改善,失业率已从高位回落,加上放宽按揭保险的带动,故为上车客造就有利入市条件。

展望下半年,一手方面,预期今年底前全新盘潜在供应单位总数有近2.2万个单位,带动新盘持续热销。按区域划分,元朗及天水围占最多,涉及约4695个单位,其次为启德及红磡,涉及4491个单位,第3位则为将军澳及西贡,占约3441个单位,故上述区域为供应重镇,亦为楼市焦点区域。

料下半年一手交投创2年半高 二手交投创9年新高

由于香港楼市气氛持续改善,买家入市意欲增加,发展商推盘步伐可望加快,故料下半年新盘销售量将进一步攀升,由估计上半年录得的8700个单位,升至下半年约9300个单位,按每半年计,将会创出2年半的新高,亦将较去年下半年录得的7772个单位上升约2成。至于二手市场料同录增幅,估计上半年二手住宅成交量将达33700宗,而下半年二手成交则估计可录得约34000宗水平,较去年上半年约24547宗及下半年约24196宗录得显著增长,并且创出9年新高。

香港楼市表现较预期强劲,布少明相信短期内二手楼价将突破2019年历史高位。当楼价破顶,下半年楼价升势将会提速,预计下半年楼价升约9%,并调高全年楼价升幅预测,由早前估计约10%,至全年升约15%。

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