一、项目定位与规划亮点
启德花语海由长江实业集团开发，分两期共提供723个单位，定位为启德临海生态豪宅，主打“维港景观+智能生活”双核价值：
- 景观稀缺性：高层单位南向直面启德邮轮码头及维港海景，部分户型可东望鲤鱼门海峡日出；
- 生态技术融合：全港首创“垂直花墙系统”，建筑立面整合自动灌溉绿植，降温降噪达30%；
- 跨境客群导向：深港双城生活动线设计，如双制式电源插座、深港物流智能柜等。
二、市场策略与推广动态
1. 销售节奏与定价策略
- 6月开售计划：短期内上载楼书及开放示范单位，定价将参考同区维港景新盘（如DOUBLE COAST海景户近期成交尺价约2.8万港元）；
- 内地重点推广：已在北京、上海、广州、深圳举办路演，针对跨境客群推出“双城生活礼包”（含深港交通卡、家电补贴）。
2. 渠道创新突破
- 全港首间主题旗舰店：中原地产于启德设立「花语海Victoria Blossom」旗舰店（今日开幕），提供VR实景看房及跨境税务咨询服务；
- 精准客源捕捉：旗舰店配置普通话/粤语双语顾问，针对性服务内地买家。
三、启德区域市场热度佐证
| 指标 | 数据 | 市场意义 |
|---|---|---|
| 2025年首4月成交量 | 489宗（一手+二手） | 全九龙东活跃度最高区域 |
| 普通话买家占比 | 49%（242宗） | 跨境购买力持续主导 |
| 维海景溢价空间 | 较非海景户高15-20% | 支撑项目定价基准 |
四、产品力与竞品差异化
户型设计前瞻性
- 主力户型覆盖：
- 1-2房（400-600平方尺）：折叠式家具+智能家居系统，适配单身精英；
- 3-4房（700-1000平方尺）：双套房+家政间，家庭客痛点解决方案；
- 空间创新：阳台预装可伸缩花架，契合项目“都市绿洲”主题。
与同区项目对比优势
| 维度 | 花语海 | 同区典型项目 |
|---|---|---|
| 生态技术 | 垂直花墙+潮汐能路灯 | 常规绿化 |
| 跨境服务 | 深港物流柜+双制式电源 | 无专项设计 |
| 销售策略 | 内地四城路演+旗舰店 | 本地常规推广 |
五、未来价值催化点
- 政策红利：
- 启德智慧城市试点2026年落地，将引入5G无人接驳巴士直达项目；
- 邮轮码头扩建工程2027年竣工，预计年客流增40%带动周边消费。
- 供应稀缺性：
- 2025-2026年启德仅3个新盘入市，海景单位总量不足800伙；
- 普通话买家占比近半，需求端支撑强劲。
结语：启德临海新标杆的崛起逻辑
长江实业以 “跨境生活生态圈” 重构启德豪宅价值——花语海通过垂直生态技术降低实用成本、双城动线设计精准匹配内地客需求、维港景观溢价锁定资产韧性，三重引擎形成差异化竞争力。
在启德区域普通话买家占比近半的结构性机遇下，配合6月开售的精准定价（参考维港景标杆）与内地深度推广，该项目或将成为2025年九龙东豪宅市场的“破局者”，进一步强化启德作为深港融合高端居住区的定位。
