香港新盘「南首」动态｜8日内总成交攀升至221伙
香港楼市再掀波澜。位于九龙核心区的新晋住宅项目「南首」，自3月1日首轮开售以来持续引发市场关注。截至今日下午3时，项目第二轮推出的55个单位中，已暂录得40宗成交，占本轮开售量的72.7%，累计8日内总成交攀升至221伙，占可售单位236伙的93.6%，吸金近11.5亿港元。
一、低总价户型主导市场
1. 第二轮销售结构性爆发
今日开售的第二批55个单位中，开放式至2房户型呈现“阶梯式去化”：
- 开放式单位（21伙）：折实价低于400万港元的房源全部售罄，反映刚性上车需求集中释放；
- 1房单位（15伙）：成交集中于450万至600万港元区间，买家多为年轻家庭；
- 2房单位（4伙）：总价800万至1,000万港元的大户型吸引长线投资者，录得5组买家“一客两购”。
- 较同区二手楼低：以开放式单位为例，实用面积178平方呎的入门户型折实价仅378万港元，呎价约21,236港元，较同区二手楼低约15%；
- 灵活的弹性安排：85%买家选择“120天现金付款”或“优惠按揭计划”，缓解短期资金压力；
- 区位租金优势：项目毗邻地铁站及商业综合体，租金回报预估达3.2%，吸引投资者与自住客平分秋色。
二、客源地图：九龙本土购买力凸显
从买家地域分布看，九龙区客群占比45%，印证本地居民对社区升级的迫切需求。新界买家（35%）多来自沙田、将军澳等外溢板块，而港岛及外区客户（20%）则瞄准租赁投资机会。值得关注的是，5组购入两伙的买家中，3组为持有“投资移民”资格的内地人士，反映跨境资本对香港核心区资产的持续青睐。
三、特色户型锁定高端客
开发商今日同步上载8伙特色单位招标文件，计划于3月15日起以暗标形式发售，包括两类稀缺产品：
- 平台特色户（6伙）：
- 户型：开放式至2房（178-311平方呎）
- 卖点：附76-335平方呎私人平台，适合打造都市空中花园
- 对标案例：2024年何文田某项目同类户型曾以呎价3.8万港元成交
- 天际特色户（2伙）：
- 户型：2房（353-358平方呎）
- 卖点：顶层配182-187平方呎观景台，270度维港天际线视野
- 估值预期：参考同区天际户溢价规律，呎价或突破3万港元
结语：南首启示录与后市展望
作为2025年香港首个“日光盘”，南首的成功验证了精准定位与灵活营销的组合拳效应。随着开发商加推特色户及银行按揭利率回调至4%以下，预计第二季度中小型住宅市场将持续升温。
