一、全球富豪圈层的最新「入场券」
嘉里建设旗下九龙半山超级豪宅项目「缇外」（The Astrid），近日以2.3亿成交价震撼市场。此次易手的5座3楼A室，以4,437平方呎的帝王尺度（相当于近500平方米），创下全港2023年分层住宅单价第五高的纪录，折合尺价达51837港元。
项目自2022年底推售至今，仅35套单位便豪取103亿港元销售额，成为亚洲财富金字塔尖的「隐形俱乐部」。
二、缇外全维度价值解析
（1） 地理基因：隐世与繁华
项目坐落传统豪宅区九龙塘毕架山半山，巧妙占据海拔制高点，以270度环幕视野统摄九龙塘城市森林与狮子山自然景观。通过私家路系统实现「5分钟黄金圈」：
- 3分钟抵港铁何文田站（屯马线/观塘线双轨交汇）
- 8分钟直通西九龙高铁站
- 12分钟接入港珠澳大桥路网
这种「离尘不离城」的选址智慧，满足顶级富豪对隐私与效率的双重苛求。
（2） 空间叙事：新派亚洲庄园的终极形态
缇外由全球顶尖设计事务所AFSO创始人傅厚民操刀，以「垂直庄园」概念颠覆传统豪宅范式。仅设68席单位（含3幢别墅），容积率低至1.5，绿化覆盖率高达70%，每户享有约1,200平方呎空中花园，实现「一户一庄园」的居住理想。
最新成交的5座3楼A室，其4房4套+双工人房格局堪称空间力学的艺术品：
- 7.8米阔厅配搭意大利Fendi Casa弧形沙发组，落地窗整合德国Sky-Frame无框电动玻璃系统
- 双动线玄关配备瑞士劳芬智能消毒舱，实现人货分流
- 主人套房内嵌英国Luxury Living珠宝衣帽间，天花集成法国Devialet隐形音响矩阵
- 双工人套房配备独立电梯及人脸识别门禁，主仆动线完全隔离
（3） 尖端科技：未来生活的硬件预埋
项目采用NASA同级生态技术：
- 英国Arup声学工程团队打造的「零震频地板」，彻底消除上下层干扰
- 日本大金冰川系列空调，实现0.1℃恒温恒湿控制
- 全屋瑞士V-ZUG智能厨房系统，支持分子料理与低温慢煮双模式
- 德国Burgbad卫浴镜面集成肤质检测AI，联动护养品雪柜自动补货
（4） 圈层服务：富豪生活的软性基建
缇外独创「CLO管家学院」，为每户配置剑桥管家协会认证的英式管家，服务模块包括：
- 私人飞机航线申报
- 艺术品收藏库恒温恒湿管理
- 米其林星厨到府宴席定制
- 瑞士UBSS级安防系统（含无人机防御模块）
三、单位的价值
此次成交的5座3楼A室，其51,837港元/呎的单价背后，隐藏着多项性配置：
（1） 景观「双景中轴线」
单位坐拥「双景中轴线」：向北俯瞰香港城市大学学术建筑群的城市韵律，向南远眺沙田马场的生态绿洲。特别设计的Schüco三银low-E玻璃幕墙，可根据日照角度自动调节透光率，确保昼夜景观的最佳呈现。
（2） 材质革命
地面铺装意大利Marmi Magnani石材，每块板材经过72小时冰川水浸泡处理；墙面采用日本STUCCO火山灰涂料，具备自动吸附甲醛功能；天花镶嵌奥地利Swarovski光学水晶片，通过折射营造银河穹顶效果。
（3） 功能进化
- 双厨房系统：中式热炒区配备德国Bulthaup防爆玻璃隔断，西厨区搭载美国Sub-Zero-196℃急冻柜
- 智能酒窖：恒温系统精确至±0.5℃，藏酒架适配不同瓶型磁吸模块
- 应急避难所：通过英国BSI认证的SAFE ROOM，配备独立供氧系统与卫星通讯
四、市场启示录：亚洲顶豪的财富阶层居住理念
缇外的持续热销（套均2.94亿港元）印证着亚洲财富阶层居住理念的三大转向：
- 隐私证券化：项目采用「三无设计」（无招牌、无示范单位、无公开价单），仅接受资产验证客户参观
- 健康硬通货：全栋配备德国DIN标准医疗级新风系统，PM0.3过滤效率达99.97%
- 传承载体化：可拆分产权设计支持家族办公室资产配置，香港首例「房产+艺术品信托」捆绑模式
与周边豪宅对比，缇外项目买家60%来自内地新经济领袖，30%为东南亚跨国财阀，剩余10%为香港老牌家族办公室。
五、定义亚洲顶豪标准
缇外正在重定义亚洲顶豪标准。其创新的「垂直庄园」开发模式，对于寻求资产避风港的全球富豪而言，缇外不仅是一处居所，更是进入亚洲核心资本圈层的身份认证——正如其案名寓意，这里终将成为超越时间的存在（The Astrid取自希腊语「αστέρι」，意为永恒之星）。
